RE 売買PropTech Guide
業務コラムへ戻る

Business Column

仲介 物件調査

物件調査で見るべきポイント：登記、現地、役所、法令制限をつなげる

物件調査は、登記、現地、役所、法令制限を別々に集める業務ではなく、差分とリスクをつなげて説明できる状態にする業務です。

売買仲介の物件調査では、資料を集めるだけでは足りません。登記上の情報、現地で見える状態、役所で確認する法令制限、売主から聞く使用状況を突き合わせ、重要事項説明や販売資料に反映します。

Field Checklist

確認ポイント

  • 登記、現地、役所調査の差分を一覧化する
  • 境界、越境、接道、インフラ、法令制限、ハザードを根拠資料と紐づける
  • 事実、判断、未確認事項を分け、重説や買主質問へ転用しやすくする

Workflow

本業務の流れ

  1. 01基礎資料を確認する
  2. 02現地を確認する
  3. 03役所で調べる
  4. 04差分とリスクを整理する
  5. 05重説と資料に反映する

Guide

手順ごとの進め方

01

基礎資料を確認する

登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面、管理規約、固定資産税資料、賃貸借契約を確認します。所有者、面積、地目、抵当権、私道負担、敷地権など、権利と物件の基本を押さえます。

02

現地を確認する

境界標、越境、接道、擁壁、インフラ引込、建物劣化、雨漏り、周辺環境、嫌悪施設、利用状況を見ます。写真は単なる記録ではなく、確認日時と紐づけて後から説明できるようにします。

03

役所で調べる

用途地域、建ぺい率、容積率、防火地域、道路種別、都市計画、開発許可、建築確認、ハザード情報、上下水道などを確認します。自治体ごとに確認部署や資料の出方が違うため、調査メモを残します。

04

差分とリスクを整理する

登記面積と実測面積、現況用途と建築確認、図面と現況、道路扱い、越境の有無など、資料間の差分を一覧化します。差分は専門家確認や売主確認へ回すべき論点です。

05

重説と資料に反映する

調査結果は重要事項説明書、販売資料、社内確認メモへ反映します。調査根拠と判断結果を分けて記録すると、レビューや買主からの質問対応がしやすくなります。

06

実務の勘所

物件調査では、登記、現地、役所、売主ヒアリングを別々に集めるだけでは不十分です。法務省の不動産登記の説明にもあるように、購入前には現地確認に加え、登記事項証明書などで面積、所有者、差押え、抵当権の有無を調べることが重要です。登記の事実と現況が一致しているかを確認する視点が欠かせません。

07

データと根拠の残し方

現地では、境界標、越境、接道、私道、擁壁、排水、インフラ、建物劣化、近隣環境を確認します。役所では、用途地域、建ぺい率、容積率、道路種別、防火地域、都市計画、開発許可、建築確認、ハザード情報を確認します。調査結果は、事実、判断、未確認事項に分けて記録します。

08

不動産テックの使いどころ

不動産情報ライブラリや地図系サービスは、価格情報、都市計画、防災、周辺施設を初期確認する入口になります。ただし、自治体資料、道路台帳、上下水道、建築指導課での確認は地域差が大きいため、画面キャプチャだけでなく確認部署、確認日、担当者メモを残します。

09

よくある詰まりどころ

よくある詰まりは、資料間の差分を見つけても誰に確認するか決めていないことです。登記面積と実測面積、建築確認と現況用途、道路扱い、越境、未登記部分は、売主、土地家屋調査士、建築士、弁護士、自治体へ確認が必要になることがあります。論点表を作り、重説と契約条件に反映します。

10

社内運用に落とすときのポイント

この記事の業務は、担当者の経験だけで処理すると品質がばらつきやすい領域です。案件ごとに、確認した資料、判断した理由、未確認の論点、次に確認する相手を残しておくと、担当変更や上長レビュー、買主からの質問対応でも説明しやすくなります。とくに法人取引では、現場担当、管理職、法務、財務、外部専門家が同じ前提を見られる状態を作ることが重要です。

11

更新とレビューのタイミング

最初に作った資料や判断は、査定、媒介契約、DD、買付、契約交渉の過程で変わります。新しい資料を取得したとき、価格や条件が変わったとき、買主から重要な質問が出たとき、専門家コメントが戻ったときには、案件メモと関連資料を更新します。更新日、更新者、変更理由を残すことで、古い情報を前提にした説明や社内承認を防ぎやすくなります。

この業務で役に立ちそうなサービス

R.E.REPOMusubell不動産チェッカーインデックスマップ＠クラウド登記簿図書館

参考リンク